首付130余万买了套“僵尸房” 责任在谁？

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“首付+按揭贷款”的付款方式是大多数购房者的选择。然而当开发商指定银行办理贷款未成功时，责任该由谁承担呢？近日，西安市未央区法院刘晓国法官就审理了一起这样的商品房销售合同纠纷案件。

陕北人郑某为了给孩子创造一个更好的上学条件，准备在西安某房地产开发商处购买商品房一套，付款方式为首付50%、银行按揭贷款50%。2019年5月，双方签订了《商品房销售合同》，支付了首付款130余万，并办理了网签备案登记。

按照事先约定，郑某将贷款申请资料交由销售人员预审并提交至开发商的合作银行审核，由于银行迟迟未反馈审核意见，在销售人员建议下，其回老家等待，待审核通过后再来西安签订借款合同。

回家等待一段时间后，郑某仍未收到银行通知，此后又因受到刑事处罚导致无法与外界联系，办理按揭贷款的事就此搁置。由于开发商未收到全部购房款，到了交房时间，也未向郑某交付房屋，又因已办理了网签备案手续，开发商也无法将该房屋再行出售，好端端的一套房屋成了“僵尸房”，一空就是几年。双方多次协商未果，开发商将郑某诉至未央法院，请求解除商品房销售合同，由郑某协助办理注销网签备案手续并支付违约金50余万元。

庭审中，郑某认为，开发商销售人员未如实告知所选银行办理按揭贷款的风险，指定合作银行迟迟未能放款系销售人员工作失误，导致其错过自行选择银行申请贷款的窗口期，并非其贷款资质问题。开发商则认为按揭贷款未能办理，系销售人员无法与郑某取得联系所致。

调解过程中，开发商坚持要求解除合同并主张违约金，或由郑某支付剩余房款及违约金后继续履行合同；郑某则要求解除合同，由开发商退还首付款并支付资金占用费。因双方分歧较大，调解一度陷入僵局。

法官调查发现，涉案房屋与出售时期相比，已有较大升值，遂从双方利益平衡角度动之以情、晓之以理，对办理按揭贷款过程中双方的过错进行详细释法析理，最终双方握手言和，达成解除合同、退还首付款并办理网签备案注销的调解协议，违约金及资金占用利息互不主张。

法官提醒，在购房前请勿轻信销售人员的承诺，应提前查询自身征信情况，评估自身支付能力和抗风险能力，自行与银行核实贷款资格及放款周期，避免信息误差导致错过贷款申请窗口期。开发商应规范经营，强化销售人员管理，购房者办理按揭贷款时如有合作银行，双方应就如何互相配合与第三方银行签订借款合同、办理按揭贷款的时限、条件、程序以及违约责任等事项进行明确约定。同时，不应限制购房者自行选择贷款银行的权利，避免引发不必要的纠纷。

华商报记者 宁军