年报观察 | 许家印救生艇 恒大物业迟来的年报

观点网恒大物业终于补发截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度全年业绩报告，标志着离复牌更进一步。

在此之前，恒大物业已停牌超过1年。

有望在数月内恢复上市地位，这家昔日头部物管企业将要面临怎样的股价走势，取决于业绩表现和和未来发展前景，这影响资本市场投资者对它的观感。

(相关资料图)

更重要的是，恒大物业作为“恒大系”旗下硕果仅存拥有正常经营业务的上市平台，目前是许家印推动中国恒大集团境外债务重组的关键筹码。

据了解，恒大集团正就本金总额超过191亿美元的境外债与债权人商谈，提供的其中一种选择是将原债务转换为与恒大物业、恒大汽车、中国恒大股票挂钩的强制可交换债券及票据。

但抛开持股所形成的附属关系，由于引人争议的“134亿元存款被占用”案，该公司加深了与母公司之间的裂痕。

这或许是恒大物业寻求独立的契机。

失速

观察2022年年报，资料显示，恒大物业营业收入约118.09亿元，同比下跌10.5%；毛利率约为23.0%；公司拥有人应占利润约14.23亿元，而2021年为亏损3.16亿元。

好消息是恒大物业年内实现了扭亏为盈，收入亦并未大跌，降幅在可控范围内。这主要受两个因素影响：其一，母公司中国恒大为恒大物业打下了深厚的管理面积根基；其二，恒大物业在2021年集中处理了部分减值问题，例如在2021年计提了约25.76亿元金融资产减值损失，同时计提了5.94亿元商誉减值，到2022年上述两项数据为1.09亿元和379.1万元。

中国恒大是2021年9月份开始爆发流动性危机，在此之前，它曾是中国最大的房地产开发商。2020年下半年，恒大物业上市，8月引入一轮235亿港元战略投资，投资方包含中信资本、腾讯控股、云峰基金、红杉资本等14家。

同年12月，中国恒大再为恒大物业引入了21位基石投资者，并最终在IPO环节成功募集超过140亿港元资金。按当时计划，恒大物业上市后要加速规模扩张，其中规定IPO募资额65%将用于收购、并购。

当年物业行业迎来初次洗牌期，资本支持下，头部企业纷纷发起对规模较小同行的收并购，恒大物业也不例外。

资料显示，截至2020年末，恒大物业在管面积和合约面积规模刚达到约3亿平方米和5.65亿平方米，到2021年末已增长至4.73亿平方米以及8.22亿平方米。

但到2021年下半年，失去恒大的助推动力，恒大物业扩张之旅急刹车。

根据财报，2022年一年内，恒大物业在管面积仅增长270万平方米至5亿平方米，合约面积甚至微降至8.19亿平方米。

不过仅以硬性规模讨论，恒大物业目前仍是物管行业TOP5规模公司，按照在管面积计算，仅排在拥有8.69亿平方米在管面积的碧桂园服务、8.4亿平方米在管面积的万物云以及5.76亿平方米在管面积的保利物业之下。

中国恒大鲸落的影响，体现在恒大物业报表上，还包括对后者多项业务产生冲击。

例如由于中国恒大失去正常经营能力，恒大物业原本意欲开展的小区增值服务家装美居、房屋租售等受阻，导致该业务毛利率下降了5个百分点。

物业管理服务方面，出于对部分回款存在不确定性的关联方业务调整了收入确认节奏，毛利率也从2021年的26.9%降低约7.8个百分点至19.1%。

至于非业主增值服务业务，过去是中国恒大以地产主业向恒大物业输送资源的主要渠道之一。通过向母公司提供案场服务、维保修服务等，恒大物业在2021年赚取了18.03亿元，但这项业务在2022年萎缩超过95%，收入跌至8810万元。

独立

恒大物业正情愿或不情愿地走上真正的独立之路。

上市前后，恒大物业曾尽力拓展第三方面积和业务。资料显示，2017年收入来自独立第三方的比例是55.8%，2020年3月增长至64.1%，2021年进一步提升为78.6%。

但恒大物业与母公司中国恒大之间，总是存在一种令人生疑的“暧昧”关系。

最明显的体现是“134亿元存款被占用”案：恒大物业约134亿元存款在2020年-2021年期间，作为向第三方提供质押的保证金，被相关银行强制执行，而质押涉及的贷款却透过第三方划转回流至恒大集团，用作一般营运。

相关的违规操作在2022年3月被曝光，最终导致中国恒大执行董事、行政总裁夏海钧，执行董事、首席财务官潘大荣，恒大集团执行总裁柯鹏辞职。事件引发市场轩然大波，恒大物业与中国恒大被认定存在严重的潜在内控问题。

如今恒大地产崩塌，恒大物业对母公司进行了快速风险切割。

为了一次性刮骨疗伤，恒大物业也分别在2021年、2022年计提了24.4亿元、24.56亿元关联方应收贸易账款减值。“134亿元存款被占用”案中的占款，也被干脆计提，算入其他应收款项，因此未减弱利润表现。

不过恒大物业并未放弃对这134亿元强制执行款的追回。

据悉，中国恒大此前曾承诺将“以资抵债”，偿还方案主要透过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

具体业务方面，据年度报告，总收入层面目前恒大物业收入来自独立第三方的比例已达到98.8%。

规模增长方面，恒大物业未来或只能依靠第三方拓展。

资料显示，截至2022年，恒大物业第三方项目管理面积占总在管面积比例已提升至约30%，到约1.48亿平方米。公告显示，2022年内成功拓展了武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等多业态项目。

另据中国恒大最后一次披露，截至2021年6月30日，该公司仍拥有土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米。

只是这部分土储未来有多少能真正转化给恒大物业，仍是未知数。