碧桂园服务：1+N+X社区增值战略，挖私域流量价值

南方财经全媒体记者翁榕涛实习生林婉娜广州报道8月29日，碧桂园服务（06098.HK）召开中期业绩发布会，半年报显示，2023年上半年内，碧桂园服务收入较上年同期同比增长3.4%至约207.33亿元人民币；净利润约24.89亿元，同比下降约9.6%；公司股东应占利润约23.51亿元，同比下降约8.7%。

根据财报数据可看出，碧桂园服务多个细分板块业务的营收均出现降幅，依赖物业管理服务支撑企业稳健增长。

(资料图片仅供参考)

“上半年的公司业绩虽然说企稳，但受行业外部因素影响，实际上部分业务收入仍没有达到公司预期甚至出现降幅，离公司内部目标还有一定的距离。”碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏表示，下半年将继续稳健开展业务，调结构、解决问题，消化非业主增值服务收入下降等造成的冲击，重新激发内生的增长突破能力。

强调与碧桂园“完全隔离”

8月10日，碧桂园（02007.HK）公告表示遇到了自成立以来最大的困难，预期2023上半年净亏损处于450亿元至550亿元之间。

房地产行业整体下行与再融资环境持续恶化触发公司流动性危机，多只债券进入债务重组，碧桂园陷入自救风波，而关联方企业碧桂园服务也因此受到更多市场关注。

“公司严格遵守法律底线，确保人员、财务资产、机构和业务与关联方和控股股东完全隔离，不存在任何利益输送行为。”黄鹏在业绩会上不断重申公司的独立性，对近期围绕关联方风险的公众疑问一一作出解释。

黄鹏表示，“目前账面上约1.6亿元人民币的受限资金主要用于开具票据、保函及投标保证金等用途，其他约为125.4亿元的资金及存款均为自由流动资金，不存在抵押质押限制、债务担保等情形，在当期期末没有，未来也不会发生。”

他指出，碧桂园服务的定位向来便是独立业务板块，坚持独立自主市场化的经营方针，追求成为世界领先的新服务集团。而从业绩表现也可看出，碧桂园服务在有意削弱物业板块与房地产板块的紧密绑定关系，积极寻求市场机会。据数据显示，第三方收入占总收入比例从2018年的79.7%持续上升，到2023年上半年已经达到95.6%，而关联方收入占比仅4.4%。

对于关联房企碧桂园面临的经营危机，黄鹏表示，首先是做好一个乙方，配合甲方保交楼，积极协助关联公司化解风险和舆情；其次是阻断关联风险传递，确保两家公司业务上和财务上的独立。

而对于现金流安全的顾虑，黄鹏透露，目前公司超过127亿元的流动资金储备完全足够支持公司的正常经营，此外，公司还计划处置部分沉淀资产以补强现金流，并且主动瘦身调整部分资金消耗重大的业务以调高现金流安全性。

发力社区场景主战场

“公司七条产品线总体上采用的是以轻资产、可持续、弱周期、净现金模式、高可预见性及确定性、高规模门槛、存量+增量为特点的业务模式。”黄鹏表示。

截止至6月30日，上半年碧桂园服务实现总收入约207.33亿元，其中物业管理服务收入约121.88亿元，占总收入比例约为58.8%，继续发挥着基石作用，较2022年同期109.86亿元同比增长约10.9%；社区增值服务收入约为18.84亿元，同比下降10.8%，占总收入比例约为9.1%；非业主增值服务收入约为9.72亿元，同比下降31.8%，占总收入比例约为4.7%。

而在主要业务板块物业管理服务方面，碧桂园服务依然保持着稳健增长。收费管理面积由2022年同期约8.4亿平方米增长至约9.2亿平方米，此外，仍有储备面积约7.3亿平方米。而在社区增值服务方面，除了到家服务、房地产经济服务出现增长，其他社区传媒服务、本地生活服务等业务收入均出现降幅，碧桂园服务在半年报中表示，该下降主要是由于2023年年初疫情未完全消除，消费市场趋于理性，消费者保持观望态度，业务启动不及预期导致相关社区增值业务推广受限。

对于物管存量市场，黄鹏认为，物管行业仍然处于政策鼓励发展期，是社区建设的重要渠道入口。地产方面的增量规模有限，未来的发展机会更在于存量市场，包括头部专业化升级，科技升级形成机会。另外升维带来了更多价值服务的机会，深化对于“生活+资产+服务”方面的一些机会。

围绕社区场景主战场，碧桂园服务一方面坚持以“一盘一策”差异化服务提升客户体验，另一方面持续推进数字化运营提升服务质量和管理效能。上半年，碧桂园物业投入约1.5亿元用于提升项目品质和环境改造，共覆盖497个项目、1557项改造内容，包含游乐健身设施、智能化系统、地下车库节能照明系统等。

碧桂园服务首席战略官徐彬淮表示，后续依然会坚持“1+N+X”社区增值发展战略，挖掘社区场景私域流量的价值，布局社区生活中的重点业务构建自身竞争优势，并建立孵化体制吸纳优秀创业者。在黄鹏看来，这些商业模式发展起来后，将为碧桂园服务带来产品力上的升级，公司收入及利润将有所提升。